Примеры правильного составления договоров по сделкам для предотвращения проблем с налогами

      



Библиотека Онлайн школы "СтаньГлавбухом"!

Январь 2020г.

Ситуация:

Организация  на основании открытых торгов в ходе конкурсного производства приобрела право аренды на земельные участки под зданиями.

Как отразить указанную операцию в налоговом учете (налог на прибыль)?

Краткий ответ:

Приобретение за плату права аренды земельных участков является возмездным перенаймом земельного участка.

Расход в виде платы за перенаем признается в налоговом учете - равными частями в течение срока договора аренды.

Правовое обоснование:

Из предоставленных документов следует, что на основании открытых торгов по продаже имущества в процессе конкурсного производства в соответствии со ст. 110, 111, 132, 139 Федерального закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Организация приобрела имущество (имущественные права) банкрота, в т.ч., права аренды на земельные участки.

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В п.5. ст. 22 Земельного кодекса РФ также указано, что арендатор земельного участка[1], вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу... в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

В п. 16. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что передача арендатором права аренды другому лицу может осуществляться лишь способами, предусмотренными п. 2 ст. 615 ГК РФ, в т.ч., в порядке перенайма.

Согласно Определению ВС РФ по Делу № 309-ЭС16-4636 от 08.09.2016г. отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому арендатору  препятствует продаже права аренды в раках дела о банкротстве.

В соответствии с Определением ВС РФ от 26.02.2016г. № 306-КГ15-15500 по делу № А72-13047/2014 при наличии в договоре аренды запрета на передачу прав другому лицу, права не могут быть реализованы в рамках дела о банкротстве.

В связи с вышеизложенным перед заключением подобной сделки необходимо убедиться в соблюдении права арендодателя.

Из вышеизложенного также следует, что между прежним арендатором-банкротом и новым арендатором – победителем торгов возникли отношения по возмездному перенайму земельного участка.

Налоговый учет.

Налог на прибыль организаций

Расходы на приобретение права на земельные участки, в т.ч., расходы на приобретение права на заключение договора аренды земельных участков[2], исчисляются по правилам ст. 264.1 НК РФ «Расходы на приобретение права на земельные участки».

Однако в Письмах Минфина РФ от 01.12.2015г. № 03-03-06/1/69924, от 13.04.2018г. №03-03-06/1/24623 указано, что в случае, если организация осуществила расходы на приобретение права аренды земельного участка у предыдущего арендатора, который в свою очередь приобрел право на заключение договора аренды этого земельного участка, например, у администрации муниципального образования и заключил указанный договор аренды, то организация не несла расходов, связанных с приобретением права на заключение договора аренды этого земельного участка. Следовательно, подобные расходы не подлежат учету в соответствии с положениями ст. 264.1 НК РФ.

По мнению консультантов, в рассматриваемой ситуации имеет место именно данный случай. Организация осуществила расходы на приобретение права аренды земельного участка у предыдущего арендатора, который в свою очередь приобрел право на заключение договора аренды этого земельного участка у администрации муниципального образования и заключил указанный договор аренд.

Следовательно, Организация не несла расходов, связанных с приобретением права на заключение договора аренды этого земельного участка. Соответственно положения ст. 264.1 НК РФ в данной ситуации не применяются.

На основании п.1 ст. 252 , ст. 270, п. 4 ст. 264 НК РФ стоимость приобретенного права аренды Организация может учесть в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, при условии их экономической обоснованности и документальной подтвержденности.

Согласно п. 1 ст. 272 НК РФ расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений гл. 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений ст. ст. 318 - 320 НК РФ.

Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. В случае если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно

На основании вышеуказанных норм расходы по оплате приобретенного права аренды подлежат отражению в составе прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, равными долями в течение срока действия договора аренды.

Аналогичная позиция по данному вопросу приведена в Письме УМНС России по г. Москве от 27.01.2004г. № 26-12/5331.

Примечания:

[1] за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года N 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации"

[2] при условии заключения указанного договора аренды