Ответ:
В соответствии с пунктом 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.
На основании пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В силу пункта 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
Согласно статье 143 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога на добавленную стоимость признаются организации и индивидуальные предприниматели.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации объектом налогообложения признаются реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.
Операции, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения) налогом на добавленную стоимость, перечислены в ст. 149 Кодекса.
Таким образом, реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) налогом на добавленную стоимость на территории РФ.
Однако, особенности определения налоговой базы при передаче имущественных прав определены в ст. 155 НК РФ.
На основании пункта 3 статьи 155 Налогового кодекса Российской Федерации при передаче имущественных прав на жилые дома или жилые помещения налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
В силу пункта 5 статьи 155 Налогового кодекса Российской Федерации при передаче прав, связанных с правом заключения договора налоговая база определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 Налогового кодекса Российской Федерации.
При этом Минфин РФ в Письме от 12.04.2013г. № 03-07-14/12352 указал следующее:
«В соответствии с п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
В связи с этим в случае, если налогоплательщик оплатил организации-застройщику стоимость квартиры и у него возникает на нее право требования, то при уступке налогоплательщиком другому лицу прав по предварительному договору, заключенному налогоплательщиком с организацией-застройщиком, налоговую базу по налогу на добавленную стоимость налогоплательщику следует определять в порядке, установленном вышеуказанным п. 3 ст. 155 Кодекса, а не п. 5 ст. 155 Кодекса».
В соответствии с пунктом 8 статьи 167 Налогового кодекса Российской Федерации при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном подпунктом 3 статьи 155 НК РФ момент определения налоговой базы определяется как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником.
В этом случае на основании пункта 4 статьи 164 Налогового кодекса Российской Федерации применяется расчетная ставка по НДС 18/118.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации операция уступки права требования по предварительному договору купли-продажи будущего жилого помещения организацией физическому лицу является облагаемой НДС. При этом налоговая база по НДС должна определяться в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога, и расходами на приобретение указанных прав.
