nalogi-cons.ru
01.12.2020 г.
СИТУАЦИЯ:
Должна ли Организация платить земельный налог, если недвижимость, принадлежащая Организации на праве собственности, расположена на земельных участках, права на которые Организация не оформила по разным причинам:
- земельный участок под недвижимостью не выделен,
- недвижимость приобретена очень давно и неизвестно, кому принадлежит и на каком праве земля под недвижимостью,
- правоустанавливающие документы на землю есть, но в рег.палате права на эту землю за Организацией не зарегистрированы,
- другие причины.
ОТВЕТ:
В соответствии с п. 1 ст. 387 НК РФ земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
На основании ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ,
- на праве собственности,
- на праве постоянного (бессрочного) пользования или
- на праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом. (п.1)
Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них
- на праве безвозмездного пользования, в том числе праве безвозмездного срочного пользования, или
- переданных им по договору аренды. (п.2).
Таким образом, плательщиком земельного налога является юр.лицо, которое обладает земельным участком на праве собственности либо постоянного (бессрочного) пользования.
Последнее к Организации не применимо. Поэтому в данной консультации будем рассматривать право собственности.
Основания возникновения права собственности на земельный участок:
- Приобретение земельного участка в собственность, например, по договору купли-продажи.
- П. 2 ст. 552 ГК РФ, согласно которому в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. (очень информативно Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.11.2017г. по делу № 307-ЭС17-5707, А56-33380/2016),
- Получение насосных станций и земельных участков в порядке правопреемства в результате реорганизации (кроме выделения),
- др.случаи. В данной консультации не рассматриваются.
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
В соответствии с п. 5 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом датой государственной регистрации прав является дата внесения в ЕГРН записи о соответствующем праве, об ограничении права или обременении объекта недвижимости (часть 2 статьи 16).
В п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога» указано, что плательщиком земельного налога является лицо, которое в ЕГРП указано как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок.
Поэтому обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента
регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
В Письмах Минфина РФ, например, от 21.01.2020г. № 03-05-06-02/3068 также указывается, что плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в ЕГРН как обладающее соответствующим вещным правом на земельный участок (правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования, правом пожизненного наследуемого владения), в силу чего обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в ЕГРН, и прекращается со дня внесения в ЕГРН записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
Минфин РФ ссылается на то, что указанная позиция подтверждается имеющейся арбитражной практикой, в частности Постановлением Президиума ВАС РФ от 12.03.2013г. № 12992/12, определениями ВС РФ от 26.02.2019г. №304-КГ18-26281 и от 12.12.2019г. № 310-ЭС19-19371.
Интерес также представляет Постановление Президиума ВАС РФ от 17.12.2013г. № 12790/13 по делу № А41-44318/12, в котором указано, что лицо, недвижимость которого находится на неоформленном на него земельном участке, не вправе самовольно выбирать что оно платит – земельный налог или арендную плату. С указанного лица бывший собственник, который фактически платит земельный налог, может взыскать соответствующее неосновательное обогащение.
Также необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. (п.1).
При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком. (п.2.).
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. (п.3).
Из приведенных норм следует, что
- В случае, если земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости на указанном земельном участке на праве аренды или безвозмездного пользования, новый собственник недвижимости приобретает земельный участок на том же праве аренды или безвозмездного пользования. И новый собственник не является плательщиком земельного налога.
- В случае, если земельный участок принадлежал прежнему собственнику недвижимости на указанном земельном участке на праве собственности, новый собственник недвижимости приобретает земельный участок в собственность, если иное не установлено договором купли-продажи недвижимости на земельном участке. И новый собственник является плательщиком земельного налога
- Юр.лицо является плательщиком земельного налога с момента внесения в ЕГРН записи о праве собственности или постоянного (бессрочного пользования) на земельный участок.
Однако из данного правила, приведенного в п. 3, есть следующие исключения:
Юр.лицо является плательщиком земельного налога вне зависимости от внесения записи в ЕГРП в следующих случаях:
-если право на участок не зарегистрировано в ЕГРН, а подтверждено документами, которые выданы до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость № 122-ФЗ, (ч. 1 ст. 69 Закона о госрегистрации недвижимости, п. 9 ст. 3 Закона о введении ЗК РФ, п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 54);
-если право на участок юр.лицо получило как правопреемник при реорганизации организации (кроме реорганизации в форме выделения) (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54). В этом случае земельный налог должен платиться со дня внесения в ЕГРЮЛ записи о прекращении реорганизованной фирмы, независимо от того, когда в ЕГРН появится запись о регистрации права на землю.
К исключениям, условно, можно также отнести случай, когда юр.лицо может зарегистрировать в ЕГРП право на землю, но избегает этой процедуры.
В этом случае необходимо иметь в виду, что существует 2 позиции по вопросу обязанности платить земельный налог:
Первая позиция изложена в Письме Минфина РФ от 29.12.2007г. № 03-05-05-02/82 и заключается в следующем:
«....факт отсутствия государственной регистрации соответствующих прав на земельный участок не является основанием для освобождения налогоплательщика от уплаты земельного налога.
Государственная регистрация соответствующих прав на объекты недвижимого имущества является обязательной, но носит заявительный характер, в связи с чем, если вышеуказанные земельные участки, права на которые длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, по мнению Минфина России, должны подлежать налогообложению земельным налогом, поскольку такие факты в соответствии с действующим законодательством должны рассматриваться как уклонение от налогообложения.
В этой связи при установлении фактов неуплаты земельного налога в связи с уклонением от государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества при проведении контрольных мероприятий налоговым органам следует привлекать таких лиц к уплате земельного налога и применять предусмотренные статьей 122 Налогового кодекса меры ответственности при совершении умышленного налогового правонарушения, а также сообщать в органы, принявшие решение о предоставлении земельных участков после введения в действие Федерального закона N 122-ФЗ, о несоблюдении лицами, которым переданы эти земельные участки, требований данного Федерального закона.
Аналогичная позиция изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 14.10.2003г. № 7644/03, ФАС МО от 14.12.2006г. по делу № КА-А40/12095-06-П, ФАС ЦО от 01.04.2009г. № А68-3899/2008-174/5, ФАС ЗСО от 14.08.2007г. № Ф04-5415/2007(37139-А46-37), Письме Минфина РФ от 21.01.2005г. № 03-06-02-02/03.
Вторая позиция представлена Постановлениями ВАС РФ и ВС РФ
Например:
В п. 15 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018) указано, что в связи с тем, что компания приобрела долю в праве на земельный участок, она обязана уплачивать земельный налог. Если после возникновения долевой собственности этот налог был полностью уплачен обществом-продавцом, оно вправе требовать возмещения расходов на его уплату по правилам о неосновательном обогащении.
Аналогичная позиция изложена в Определениях ВС РФ от 10.09.2018г. № 305-ЭС18-5945 по делу № А40-60970/2017 (Судебная коллегия по экономическим спорам), от 23.11.2017г. по делу № 307-ЭС17-5707, А56-33380/2016 (Судебная коллегия по экономическим спорам), в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011г. № 73.
Из вышеизложенного можно сделать вывод о том, что, если у земельных участков, на которых размещена недвижимость Организации, имеется собственник, который платит земельный налог, этот собственник вправе взыскать с Организации соответствующую сумму неосновательного обогащения.
Если земельный налог не платится, то не исключено, что, руководствуясь принципом платности землепользования, а также тем, что Организация не предпринимает действий по получению права собственности либо права аренды на земельный участок, налоговый орган взыщет земельный налог с Организации.
Однако, из Постановления Президиума ВАС РФ от 17.12.2013г. № 12790/13 по делу № А41-44318/12 можно сделать вывод о том, что в данном случае также у собственника есть право взыскать с Организации неосновательное обогащение.
В отношении налогообложения земельным налогом части земельного участка обращаем внимание Организации на п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009г. № 54, в котором указано, что в силу п. 1 ст. 389 НК РФ объектом налогообложения является земельный участок, под которым согласно ст. 11.1 ЗК РФ понимается часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Следовательно, объект налогообложения возникнет только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован.
В Письме ФНС России от 16.06.2020г. № БС-4-21/9841@, указано, что нормы главы 31 «Земельный налог» НК РФ не относят часть земельного участка к самостоятельным объектам налогообложения, в отношении которых возникает обязанность по уплате налога, а также не предусматривают порядок определения налоговой базы части земельного участка.
Аналогичная позиция приведена в Письме Минфина РФ от 23.04.2009г. № 03-05-05-02/23.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.12.2013г. № 12790/13 по делу № А41-44318/12 также указано, что платить налог за произвольно принятую для расчета часть земельного участка необоснованно.
Подводя итоги вышеизложенному, отмечаем следующее:
на основании правоустанавливающих документов на земельные участки и недвижимость, расположенную на них Организации необходимо выяснить следующие обстоятельства
- действительно ли у Организации в соответствии с перечисленными выше нормами ГК РФ (п.2 ст. 552 ГК РФ, правопреемство и др.) отсутствует право собственности на земельные участки.
- действительно ли у Организации в соответствии с перечисленными выше нормами ГК РФ (ст. 271 ГК РФ и др.) отсутствует право аренды (безвозмездного пользования) на земельные участки,
- действительно ли указанные земельные участки не были ранее учтены и внесены в государственный кадастр недвижимости на основании материалов инвентаризации и/или не имеют кадастровой стоимости,
- в отношении каких земельных участков у Организации есть возможность зарегистрировать за собой право собственности и фактически она уклоняется от данного действия.
√ В случае, если
- право собственности следует из перечисленных выше норм ГК РФ,
- земельный участок сформирован и
- имеет кадастровую стоимость,
- но Организация избегает регистрации своих прав в ЕГРП.
Возможны 2 варианта развития событий: сумму земельного налога платит другой собственник и он может взыскать с Организации неосновательное обогащение. Если налог не оплачивается, соответствующую сумму может взыскать налоговый орган.
Т.е., в последнем случае Организации целесообразно платить земельный налог и регистрировать свое право в ЕГРП.
√ В случае, если недвижимость получена Организацией в порядке правопреемства, и фактическим собственником является Организация (т.е. иные собственники, которые платят земельный налог отсутствуют), Организация является плательщиком земельного налога.
√ В случае, если земельный участок не сформирован - отсутствует объект налогообложения. Для предупреждения споров с налоговыми органами целесообразно оформить правоустанавливающие документы на земельный участок, провести его межевание и зарегистрировать права в ЕГРП. С момента регистрации - оплачивать земельный налог (безопаснее оплачивать налог с момента формирования земельного участка и определения его кадастровой стоимости).
√ В случае, если исходя из правоустанавливающих документов на какие-то земельные участки к Организации перешло право аренды или безвозмездного пользования – Организация не является плательщиком земельного налога. Но также необходимо зарегистрировать свои права в ЕГРП.
√ В отношении определения суммы налога пропорционально площади, занимаемой насосной станцией, по нашему мнению, Организации целесообразно установить свои реальные права на данные земельные участки, выяснить реальных собственников и далее определяться – возмещать им расходы на уплату земельного налога, арендовать у них земельный участок или приобрести его в собственность.
- Остались вопросы – пишите на наш адрес:
Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в браузере должен быть включен Javascript. - Благодарим за сотрудничество!
- Будем благодарны за рекомендацию Вашим коллегам нашей
Онлайн школы «Стань Главбухом!»
