Май, 2018г.
 
Ситуация: Организация приобрела жилой дом на стадии незавершенного производства с целью последующей продажи квартир в данном доме.
Вопрос: Должна ли Организация платить налог на имущество с жилого дома?
 
Краткий ответ: Организация обязана платить налог на имущество, поскольку   
-указанный актив не соответствует критериям признания в качестве основного средства и
- законом субъекта РФ по месту нахождения рассматриваемого жилого дома установлено, что жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств, являются объектами обложения налогом на имущество с 01.01.2018г.
Расчет налога производится исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости с момента его перевода на счет 41 «Товары».
 
Правовое обоснование:
В соответствии со ст. 372 НК РФ налог на имущество организаций устанавливается настоящим Кодексом и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с настоящим Кодексом законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (п.1).
Устанавливая налог, законодательные (представительные) органы субъектов Российской Федерации определяют налоговую ставку в пределах, установленных главой 30 НК РФ, порядок и сроки уплаты налога.
При установлении налога законами субъектов Российской Федерации могут также определяться особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с главой 30 НК РФ, предусматриваться налоговые льготы и основания для их использования налогоплательщиками (п.2).
 
На основании п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ.
 
Согласно  п.1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, если иное не предусмотрено ст.ст. 378, 378.1 и 378.2  НК РФ.
 
 
Так, в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признаются объектом налогообложения. В данном случае налоговая база определяется  как кадастровая стоимость имущества.
В п. 2. ст. 378.2 НК РФ указано, что Закон субъекта РФ, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества, указанных в п.п. 1, 2 и 4 п. 1 настоящей статьи, может быть принят только после утверждения субъектом Российской Федерации в установленном порядке результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
После принятия закона, указанного в настоящем пункте, переход к определению налоговой базы в отношении объектов недвижимого имущества, указанных в п.п. 1, 2 и 4 п. 1 настоящей статьи, как их среднегодовой стоимости не допускается.
 
Из вышеприведенных норм НК РФ следует, что жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, признаются объектом налогообложения, налоговая база которого определяется на основе кадастровой стоимости при условии, что законодательным (представительным) органом субъекта РФ принят закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества.
 
На территории местонахождения рассматриваемого жилого дома действует закон, в соответствии с которым жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета, являются объектами налогообложения налогом на имущество.
 
 
В Письмах Минфина РФ от 28.05.2015г. № 03-05-05-01/30895, от 06.05.2015г. № 03-05-05-01/25946 указано, что учтенные в государственном кадастре недвижимости жилые дома и жилые помещения, в отношении которых определена кадастровая стоимость, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств, не включаются в Перечень объектов недвижимого имущества, предусмотренного п. 7 ст. 378.2 НК РФ, а облагаются налогом на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости в силу пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ и соответствующего закона субъекта РФ.
 
Таким образом, для налогообложения налогом на имущество жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, не требуется, чтобы конкретный объект (дом и/или само жилое помещение) был поименован в специальном региональном перечне. Достаточно, того, чтобы законом соответствующего субъекта РФ были установлены особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости в рамках ст. 378.2 НК РФ.
 
 
Отмечаем, что в соответствии с Положением по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утв. приказом Минфина РФ от 30.03.2001г. № 26н, актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств при одновременном выполнении следующих условий, установленных п. 4 ПБУ 6/01:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем».
 
Из вопроса Организации следует, что приобретение недостроенного жилого дома производилось с целью последующей продажи квартир. Следовательно, указанный жилой дом не отвечает критериям признания его основным средством в соответствии с правилами бухгалтерского учета и подлежит налогообложению налогом на имущество в соответствии с приведенными выше нормами НК РФ и законом субъекта РФ на территории которого находится жилой дом.
 
 
В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов № 94н для обобщения информации о наличии и движении товарно-материальных ценностей, приобретенных в качестве товаров для продажи предназначен счет 41 «Товары».
 
В Письме от 16.03.2016г. № 03-05-05-01/14575 Минфин РФ указал следующее:
«…объекты недвижимого имущества подлежат налогообложению налогом на имущество организаций с момента постановки на соответствующий счет бухгалтерского учета.
В рассматриваемом случае жилые дома и жилые помещения подлежат налогообложению исходя из кадастровой стоимости с момента постановки на соответствующий счет (41 "Товары") бухгалтерского учета с учетом даты определения кадастровой стоимости жилого помещения».
Аналогичное мнение приведено в Письме Минфина РФ от 17.03.2016г. № 03-05-05-01/14936.
 
 
Таким образом, по мнению Минфина РФ, обязанность по исчислению налога на имущество в отношении рассматриваемых объектов недвижимости возникает с момента перевода их на счет 41 «Товары».
 
 
Отмечаем, что в соответствии со ст. 55 ГрК РФ факт выполнения строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией и др. подтверждается выдачей уполномоченным органом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
 
Однако, в соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 16.11.2010г. № 4451/10 строящийся объект недвижимости не отвечает признакам основного средства[1] при невозможности его использования на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию и продолжении выполнения после получения этого разрешения отделочных работ для доведения объекта до состояния, пригодного к использованию.
Таким образом, готовность объекта к использованию определяется не получением разрешения на ввод в эксплуатацию, а решением руководства организации, для которой он возведен.
 
По мнению консультантов, указанное решение должно быть обоснованным, чтобы не допустить несвоевременного отражения введенного в эксплуатацию дома на счете 41 «Товары», что может повлечь налоговые риски.
 В Письмах, посвященных своевременности отражения готовых к эксплуатации объектов недвижимости на соответствующих на счетах бухгалтерского учета, Минфин РФ указывает на то, что отсутствие правоустанавливающих документов на созданные объекты недвижимости не может служить основанием для освобождения от налогообложения, т.к., оформление таких документов зависит от волеизъявления налогоплательщика. Следовательно, с момента начала использования в основной деятельности объекта, завершенного строительством и принятого по акту ввода в эксплуатацию, у налогоплательщика возникает обязанность по уплате налога на имущество организаций.  (Например, Письмо Минфина РФ от 11.04.2007г. № 03-05-06-01/30).
 
 
Подводя итоги вышеизложенному, отмечаем следующее:
Организация приобрела объект незавершенного строительства  с целью  последующей продажи квартир. В связи с чем, указанный актив не соответствует критериям признания в качестве основного средства.
Законом субъекта РФ по месту нахождения рассматриваемого жилого дома установлено, что жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств, являются объектами обложения налогом на имущество с 01.01.2018г[2]. Расчет налога производится исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости с момента его перевода на счет 41 «Товары».
Момент перевода объекта недвижимости на счет 41 «Товары» не может быть произвольным и должен быть обоснован пригодностью для использования в запланированных целях[3].
Налоговая ставка в отношении такого имущества устанавливается в размере 2,0 процента.
 
[1] Ситуация рассматривается на основании учета основных средств. Однако, по мнению консультантов, применима и к активам, предназначенным для продажи.
[2] П.1 ст. 5 НК РФ
[3] Что может быть также связано с прекращением формирования его первоначальной стоимости.